Vente d'un terrain à bâtir et identification des risques géotechniques

La sécheresse et la réhydratation des sols argileux peuvent entrainer des mouvements de terrain liés au retrait et au gonflement des argiles. De tels mouvements constituent une cause de sinistres importants pour les constructions (fissures, affaissements…). Il est ainsi essentiel que l’acquéreur de maison individuelle puisse procéder à une première identification des risques géotechniques encourus. Pour cela, l’article 68 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « Loi ELAN » dispose qu’une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur à l’acquéreur d’un terrain non bâti constructible.

Le cadre de l’étude géotechnique

Sont concernés, les terrains situés dans les zones exposées à ce phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, définies par arrêté ministériel. Une carte d’exposition au phénomène de mouvement de terrain, consultable sur la base de données environnementales « GEORISQUES », identifie quatre catégories de zones (exposition forte, exposition moyenne, exposition faible et le reste du territoire). L’étude est obligatoire pour les terrains situés en zone où l’exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article R 112-5 du code de la construction et de l’habitation. 

Cette étude, valable trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué, doit être annexée à la promesse de vente, ou, à défaut de promesse de vente, à la vente.

La composition de cette étude géotechnique

Le contenu de l'étude est défini aux articles 1 et suivants de l’arrêté du ministre de la transition écologique et de la ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique chargée du logement en date du 22 juillet 2020.

Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du terrain, ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir de ce risque de mouvement de terrain.

Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité à l’article 1 de l’arrêté susvisé.

L’ensemble de ces dispositions sont applicables aux contrats de vente conclus à compter du 1^er octobre 2020.

Signalons qu’une étude géotechnique est également rendue obligatoire en cas de conclusion d’un contrat de construction ou de maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles d’habitation (ou à usage d’habitation et professionnel) comportant au maximum deux logements.